房地产面临的形势,空前复杂
2024-10-27 【 字体:大 中 小 】
目前,国际形势正面临百年之大变局。房地产发展三大核心要素,天时(经济形势)、地利(政策红利)、人和(国民收入),在大背景下缺乏天时、人和。
中国房地产是经济的晴雨表,产业链条涉及整个消费链,对国民经济带动性、深入性不言而喻。房地产不振,则三产不振。中国经济快速发展离不开房地产,人民群众财富归集,终是为了一个“房子”。传统的思想观念无法改变,为顺应发展,满足人民群众日益增长的物质需求,房地产是重中之重,无法绕开。变局下,房地产发展所面临的形势较为严峻,先要解决困局,夯实生存根基,再谋求发展。
当前形势下房地产要解决好各方利益均衡问题,在困局中解决根本问题,也是为今后长期 向好发展,指明方向。从以下几方面进行思考:
第一,解决“面粉”高昂的问题;
一直以来,国内房地产土地转让采用的香港模式,住宅土地 70 年使用权、商业用地 50 年使用权。随着市场形势变化,土地价格不断攀高,在调控过程中又不能直接压降土地价格,因此通过探索新型房地产土地使用年限模式,住宅使用年限缩短至 50 年或 40 年,商业用地使用年限为 30 年的方式,从而降低土地成本,降低房价。
有物权法做支撑,土地年限可以续签。本办法的意义在于,配合供给侧对土地市场进行改革,回归地产的商品属性,有效控制金融风险,减轻国民购房压力,稀释房地产泡沫,促进房地产行业持续健康发展。
第二,解决“规划端”产品分级,解决市场清晰的产品关系,满足高、中、低三级市场需求;
地产开发因一直依赖于政策安抚、资金捆绑,未在根本结构上进行优化,城市房地产开发“跨越式发展”,导致城市空间布局受限(城市功能全面性、科学性、合理性未完全融合,布局失衡)。探索城市新型发展规划模式,避免空间规划“摊大饼”,转向精细化标准,杜绝“一刀切”,转向层级标准化配臵。实现,“分级规划、分层配标、分层定价、分层建设、分层居住”的新模式。
学习德国、法国等国家在城市空间规划的先进做法,做出高端住区、中端改善住区、刚需住区的合理划分,每个住区市政配套都有其设臵标准,容积率的建造梯次,城市天际线和外立面的层次要求,几平方公里内建造多大面积公园,几所学校,医院规模,商场规模等。
通过科学规划,有效提升空间利用率,在今后城市发展中避免高端小区和普通小区混在一起现象,不同档次的商品在享受市政配套的标准上一定体现相应的价值。
第三,解决“供应端”标准供给问题,透明定价、透明配置、透明利润;
打破房地产市场“深水区”现状,创造透明产业,规范开发商定价原则,规范产品建造配臵清单,规范行业开发利润空间。
政府在土地出让时,应明确商品房定价区间,并在出让文件中详细规定建造配臵标准清单,这样以来上百万甚至上千万的房产,对老百姓购房而言,也是充分保障和明白消费。
将房地产行业约束规范成一个高门槛、高技术、高标准的行业。
第四,解决“需求端”活性,激发当下需求,盘活潜在需求、培育未来需求;
需求、供给、资金三股力量在加速分化。目前三者关系呈现出各算各账状态。首先,需求受经济下行影响,收入减少明显,加杠杆消费逐年减弱。
其次,前两年大量高价拿地,导致市场供应量价高升。再次,资金在房地产领域内大量沉淀,资本利滚利,导致市场的承压性崩溃。由此看来,房地产单一性经济结构,抗风险能力较弱,尤其随着国际经济结构多元化调整,房地产矛盾已成为制约中国经济升级换代,全民创富的包袱。
抓住“当下、潜在、未来”三个需求,制定金融政策,拉通一、二手市场,探索资产金融证券化模式,用中国方式,解决中国市场问题,从根本上释放、调动、培养住房需求,构建房地产市场长远信心保障体系。
第五,解决房屋交付的痛点;
房屋逾期交付和工程质量问题已普遍成为房地产市场的痛点。开发商销售回款出现问题,势必影响整盘现金流,导致逾期交付甚至烂尾;开发商为控制利润,不断降低建材和建造标准,交付时工程质量问题也层出不穷。为系统解决这些痛点,使老百姓放心臵业、安心买房、称心收房,国家应该出台商品房现房销售管理制度,现房销售不存在逾期交付问题,房屋质量问题更能在销售前解决,有问题卖不出去,这就倒逼开发商不断提高建造标准和质量把控。
第六,优化营商环境,降低房地产开发经营成本。
造成房地产的“深水区”、“灰色利益带”的现状,跟区域营商环境有直接关系。地方政府将房地产当成“唐僧肉”,哪个部门都像吃一口,开发商的经营成本不断提升,只能向房价上转嫁,最终买单的是老百姓。这种恶性循环务必在改革中改变,我们上层一定要有大局意识,地区营商环境的好坏决定地区经济活力,只有企业及个人赚到效益,才能整体推高社会经济效益。
每一次危机都是新机遇的开始,经济属于动态发展产物,只有变革调整创新,才能焕发出更强劲动能。
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